Сначала разберемся, что же такое залог, и кому принадлежит заложенная квартира. По определению,  «при залоге недвижимого имущества оно оставляется во владении и пользовании должника, который лишается лишь права отчуждения и нового залога этого имущества без согласия залогодержателя». Владимир Лопатин, президент Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров, поясняет: «Продать квартиру под залогом возможно, но только по согласованию с банком-залогодержателем. Было бы удивительно, если бы этого согласования не требовалось: чего бы стоил тогда залог?». Добавим, что залог на квартиру, так же как и любая сделка с недвижимым имуществом и переход права собственности по ней, в обязательном порядке регистрируется в Управлении Федеральной регистрационной службы, которое обязано предоставлять информацию о наличии обременений по запросу любого заинтересованного лица, не обязательно риелтора.

«Собственник» уже писал о нескольких способах продажи квартиры, купленной по ипотеке. Но вникать в причины продажи покупателю совсем не обязательно. Важно выяснить, когда будет снят залог с квартиры (и будет ли он вообще снят). Теоретически есть схемы сделки, при которых покупатель становится на место продавца в кредитном договоре, и квартира остается в залоге. Такое явление называется переменой лиц в обязательстве на стороне должника, однако в России пока не практикуется. По российскому законодательству, для того чтобы произошла передача права собственности, залог должен быть снят. И, по сути, банк должен снять залог с объекта до того, как получит полный расчет по кредиту, говорит Владимир Лопатин.

О безопасности сделок

На самом деле, покупка квартиры под залогом – дело пока еще не отработанное в деталях, а оттого долгое. Однако вполне безопасное с точки зрения сделки – если расчеты производятся после госрегистрации прав на квартиру. Елена Хуснулина, директор ипотечного центра агентства недвижимости «Домострой», говорит об основных опасениях покупателей следующее: люди боятся, что, если залог с квартиры не будет снят, им придется либо выплачивать за нее кредит, либо отдавать ее банку. Но, поскольку в договоре купли-продажи продавец подтверждает, что квартира не является предметом залога и судебных исков, то даже если нечестная сделка и произойдет, покупатель будет рассматриваться как «добросовестный приобретатель», и никаких претензий к нему предъявлено не будет. Все разбирательства будут происходить между банком и недобросовестным продавцом.

Елена Панова, директор центра ипотечных программ компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», добавляет, что никакой опасности при покупке такой квартиры нет. Покупатель получает квартиру уже без обременения. В такой ситуации срок государственной регистрации может быть более длительным – месяц вместо 2 недель при обычных сделках, что, тем не менее, укладывается в сроки, предусмотренные федеральным Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Впрочем, такая квартира и стоить будет несколько дешевле, поскольку для проведения сделки с ней требуется больше времени.

В случае проведения расчета через банковскую ячейку или через безналичный аккредитив покупатель может быть совершенно спокоен, считает Владимир Лопатин. Продавец все равно не получит деньги, пока квартира не будет переоформлена на покупателя с соблюдением всех требований законодательства. Но, добавляет эксперт, проблемы с такой квартирой могут возникнуть в тех регионах, где принято рассчитываться до проведения сделки. В таком случае риелтор, прежде чем передавать деньги, должен убедиться, что залог с квартиры снят. Но, тем не менее, при покупке квартиры лучше все-таки обращаться за помощью к профессионалам – это «золотое правило» действует здесь практически безотказно.