Согласно действующему ЖК, жилой фонд составляют жилые дома и помещения в
них, отнесенные к государственному жилому фонду, общественному жилому
фонду, жилому фонду жилищно-строительных кооперативов, частному жилому
фонду, а также жилому фонду социального назначения. Установлено также,
что нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых,
бытовых и иных потребностей непромышленного характера, не входят в жилой
фонд (ст. 4 ЖК).
Стоит отметить, что 10 октября 2011 г. парламентарии уточнили понятие
жилой и общей площади. Соответствующий Закон еще не вступил в силу, он
начнет действовать с момента официального опубликования. Согласно новой
редакции ст. 6 ЖК, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения (объекты
жилой недвижимости) предназначаются и должны быть пригодными для
постоянного проживания в них граждан, а также для использования в
установленном порядке как служебных помещений и общежитий. По-прежнему
запрещается предоставление жилых помещений для потребностей
производственного характера.
Анализируя нормы ЖК, можно сделать вывод, что под нежилой недвижимостью
следует понимать любую недвижимость, не входящую в жилой фонд. Учитывая,
что исходя из норм ЖК, использовать жилые помещения под производство
запрещено, а также то, что нежилые помещения не должны использоваться
как жилье, на практике возникают вопросы, связанные с переводом жилых
помещений в нежилые и наоборот.
Правовое регулирование изменения назначения недвижимости
Как уже было отмечено, действующее законодательство регулирует только
перевод жилого помещения в нежилое. Согласно ст. 8 ЖК, перевод жилых
помещений в нежилые, как правило, не допускается. Однако в
исключительных случаях решением соответствующего местного совета жилое
помещение может быть переведено в нежилой фонд. При этом принятию
решения должно предшествовать внесение соответствующего предложения от
министерства, госкомитета, ведомства или общественной организации
(относительно объектов ведомственного и общественного жилфонда). Как
видим, норма сама по себе является устаревшей и, кроме того, не
устанавливает ни перечня исключительных случаев, ни какой-либо детально
прописанной процедуры для осуществления перевода жилого помещения в
нежилое.
На сегодняшний день процедура перевода жилого помещения в нежилое
осуществляется в порядке, установленном местной властью, так как именно
органы местного самоуправления уполномочены решать этот вопрос (дом либо
признается непригодным для проживания, либо меняется его функциональное
назначение).
Согласно утвержденному Распоряжением КГГА от 01.10.2002 №1825 Порядку
перевода жилых домов и жилых помещений в нежилые (далее – Порядок), в
Киеве такой перевод может быть осуществлен в двух случаях: 1) при
признании дома или помещения непригодным для проживания; 2) при
изменении функционального назначения дома или помещения. Порядком
предусмотрено два пути решения проблемы перевода жилой недвижимости в
нежилую. Отметим, что процедура изменения целевого назначения
недвижимости несколько проще, нежели признание недвижимости непригодной к
проживанию. Однако можно столкнуться с проблемой отказа собственника
многоквартирного дома от такого перевода, в то время, как получение его
согласия является обязательным. В этом случае можно пойти по пути
признания недвижимости непригодной для проживания.
Схематично процедура изменения целевого назначения выглядит следующим
образом: 1) собственник помещения обращается в КГГА; 2) КГГА дает
соответствующие поручения (управлению экономики – заключить с
собственником жилого помещения договор на оплату паевого взноса на
развитие социальной инфраструктуры города; райадминистрации –
рассмотреть заявление собственника на перевод жилого помещения в нежилое
и дать письмо-согласие с обоснованием целесообразности перевода); 3)
райадминистрация принимает позитивное решение и отправляет КГГА
письмо-согласие с обоснованием целесообразности перевода; 4)
производится оплата паевого взноса; 5) после этого управление жилищного
хозяйства готовит проект распоряжения КГГА о переводе помещения в
нежилой фонд; 6) КГГА выдает распоряжение о переводе помещения в нежилой
фонд; 7) БТИ регистрирует право собственности на нежилое помещение.
Если перевод осуществляется через признание недвижимости непригодной для
проживания, вышеуказанным действиям должно предшествовать обращение в
райадминистрацию, которая должна выдать соответствующее поручение
межведомственной комиссии по обследованию состояния жилых помещений на
проведение такого обследования и составление соответствующего акта.
Необходимо остановиться и на ограничениях, установленных для перевода
жилой недвижимости в нежилую. Согласно Основным положениям Порядка,
перевод жилого помещения в нежилое для нужд производственного характера
запрещен.
Перевод в помещения нежилой фонд допускается лишь в случае, если оно
расположено в цокольном, подвальном, полуподвальном, первом и других
этажах жилых домов, при условии, что оно имеет отдельный выход или
имеется возможность его оборудования, и при условии согласия
собственника дома.
Такие помещения могут использоваться для размещения офисов и прочих
помещений хозяйственного назначения (магазины, косметические салоны,
парикмахерские, мастерские).
Что же касается перевода нежилого помещения в жилое, то, как упоминалось
выше, этот вопрос совершенно не регулируется действующим жилищным
законодательством. Более того, учитывая, что к таким правоотношениям
применяется императивный метод правового регулирования (т. е. участник
правоотношений может действовать исключительно в пределах, разрешенных
законодательством), любая схема перевода нежилой недвижимости в жилую
может рассматриваться как незаконная. Хотя на этот счет возможно и иное
суждение. Речь идет о применении аналогии закона, т. е. о применении
норм о переводе жилой недвижимости в нежилую к переводу нежилых
помещений (или зданий) в жилые. Однако при императивном методе правового
регулирования применение аналогии, как правило, является недопустимым.
В сети Интернет можно встретить объявления об услугах по переводу
нежилой недвижимости в жилую. Услуги эти дорогостоящие, а лица, их
оказывающие, пользуются различного рода коррупционными схемами, что само
по себе незаконно. С юридической же точки зрения на сегодняшний день
проблема так и остается нерешенной.
Новый ЖК решит проблему
Новый ЖК призван восполнить существующий пробел в законодательстве. Его
проект уже одобрен парламентариями в первом чтении и в настоящее время
подготовлен ко второму чтению в Верховной Раде (см. законопроект
№2307-д). Этим документом, в случае его принятия, будет урегулирован как
вопрос перевода жилых помещений в нежилые, так и вопрос перевода
нежилых помещений в жилые. Соответственно, после вступления нормативного
документа в силу эта проблема найдет свое разрешение в рамках правового
поля.
Ст. 11 проекта ЖК предусмотрено, что основаниями для перевода жилых
зданий в нежилые являются: 1) признание их в установленном
законодательством порядке непригодными для проживания людей; 2) принятие
решения об изменении функционального назначения помещения.
Для этого будет необходимо: наличие волеизъявления собственника жилья и
согласия собственника дома; наличие заключений госорганов относительно
такого перевода. При этом установлено требование о том, что помещение
должно располагаться на первом этаже. Если же оно расположено выше, то
должен быть оборудован отельный вход, а помещения, расположенные под
ним, также должны быть нежилыми.
Проектом нового Жилищного кодекса предусмотрен перевод нежилых зданий
(их частей) в жилые, но лишь как исключение при условии наличия
волеизъявления и согласия собственника (сособственников) помещения, а
также заключений государственных органов о возможности такого перевода.
Проектом нового ЖК также предусмотрено, что изменение функционального
назначения недвижимости отнесено к компетенции органов местного
самоуправления, а основанием для осуществления перевода является
соответствующее заявление собственника. Порядок же проведения такого
перевода должен быть разработан и утвержден Кабинетом министров. Кроме
того, к компетенции Кабмина отнесено и определение перечня видов
деятельности, разрешенных в нежилых помещениях жилых домов.
Таким образом, как видим, после принятия нового Жилищного кодекса
проблема осуществления перевода нежилых помещений в жилые должна быть
разрешена. А относительно перевода жилого фонда в нежилой проектом ЖК
предусматриваются нормы, соответствующие нынешнему положению вещей.
Заключение
Итак, анализ существующего правового регулирования вопросов изменения
назначения недвижимого имущества позволяет прийти к выводу, что в
настоящее время абсолютно легально можно перевести жилую недвижимость в
нежилую, вследствие чего на законных основаниях ее можно использовать
для осуществления хоздеятельности. Но перевод нежилой недвижимости в
жилой фонд не урегулирован. Следовательно, легально осуществить такой
перевод недвижимости (даже при условии ее соответствия нормам и
стандартам, установленным для жилья) не представляется возможным.
Проблема будет решена лишь с принятием нового ЖК.
